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[转贴] 中国房价的现实与出路

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帖子  ???? 于 周一 三月 29, 2010 4:32 pm

  房价问题可能是时下最炙手可热的话题了。从街头巷尾到报刊媒体,从妇孺百姓到达官显贵,可以说处处在讲,人人在议。然而,讲的对的,议的好的真知灼见并不多见。大部份人在讨论房价时往往从自己的利益出发,而且常常带有感情的因素。这不能过于苛求,因为房价关乎国计民生,关乎每个人的切身利益。不从自己不出发,不带感情是不可能的。但是,如果要对房价问题有一个正确的认识,不从事实出发,不按规律分析是很难把这个问题想明白,弄清楚的。作者近几年来对房价也有关心,心中有一些不成熟的想法,愿意***出来与大家共同商讨。

  一、什么是房价问题

  房价问题包括两个方面。一是房价高低的问题,二是房价涨跌的问题。

  每平方米一万块的房价是高还是低,不好说。一个人一米七的身高,是高还是矮,不好说。如果是女人,一米七是高了;如果是男人,一米七太普通了;那如果是十三四岁的男孩呢?因此衡量一个人的身高是高还是矮的时候,要看它的性别、年龄、种族。我们心里面会有一个标准,这就是某一种族,某一年龄,某种性别的人的身高有个正常值。身高高于这个正常值就算高,低于这个正常值就算矮。而且,这个正常值并非一成不变。随着环境的变化,正常值也会上下起伏。衡量房价高低可以用什么做参照呢?人均可支配收入是一个不错的指标。国内、国际上经常采用这个指标参考房价。人均可支配收入与房价有一个合理的比值,低于这个比值房价偏高,高于这个比值房价偏低。然而需要支持的是,这个指标没有考虑收入分配差距因素。房价从每平方米10000块到每平方米12000块就是涨吗?未必。要看当期的通货膨胀和其他情况。CPI、GDP、人均可支配收入等的增长速度常常用来和名义房价比较,判断房价是涨还是跌。

  无论以什么指标来衡量,目前中国房价的事实是价格高,上涨快。因此,当前中国的房价问题是价格过高和上涨过快的问题。

  二、为何是价格高、上涨快

  任何物品的价格都是由其供给和需求决定的。价格只是供需作用的的结果。需求旺盛,供给不足是目前房地产市场的基本格局。

  需求方面。改革开放三十年来我国经济取得了快速发展,人民的收入不断增加,财富不断积累。这三十年也是我国人口快速增长的三十年。虽然实行了计划生育,但由于人口基数大,我国的年人口增量不小。这三十年也是我国快速城市化的三十年。城市不仅要解决新增人口的住房问题,而且要解决大量外来人口的住房问题。这些基本趋势是我国房地产需求长期旺盛的坚实基础。

  供给方面。虽然我国国土面积广阔,但适合农业、工业用途的土地其实不多。为了保证粮食安全,政府不得不控制农业用地转为工业用地和住宅用地的规模和速度。

  供给和需求两个方面的力量都很顽固,因此高房价问题将长期存在。

  有的读者可能会有这样的疑问,改革开放搞了三十年,为什么近几年的房价问题特别突出?这是因为,我国住房市场化改革是九十年代末开始的,在这之前的计划经济也有住房问题,只不过没有表现在价格上。那个时候的住房问题是筒子楼、大杂院等。目前买房的主力是30岁以上的人,计划生育的作用还不明显。近些年大学扩招、户籍制度松动也加快了城市化进程。预期房地产价格上涨,国内、国外投机力量纷至沓来,希望从中分一杯羹,也是房价问题的重要原因。

  三、为房地产商说句话

  房地产商因为产业蓬勃发展没少赚钱,也因为房价问题没少挨骂。有些房地产商的有些行为该骂。但如果说房地产商造成了中国目前的房价问题,则有些言过其实;如果说房地产商都是靠不法手段谋得暴利,则有些以偏概全。房地产商是近几年财富榜中的座上客。以此判断房地产业的利润丰厚是可靠的。土地由政府部门独家供给,房地产商在获得土地开发的过程中使用一些手段是可以想象的。古语有云:“无商不奸”。这一点,从近几年来落马的政府官员情况也可以窥见一斑。说每个开发商都是黑的,就等于说每个土地管理部门官员都是黑的一样,可能吗?

  任志强先生曾经说过这样的话。“房地产商造的房子是要人家拿钱来买的,你有钱就买我的房子,你没有钱你的住房问题就不是我解决的。”当时一石激起千层浪,招来了不少打伐之声。虽然这句话让劳苦大众听起来有点刺耳,但细细想想,并无不对。普通大众没有好房子住,并不是今天才有的问题。大家都读过唐代杜甫的《茅屋被秋风所破歌》。当时杜甫住的就是茅屋,而且在诗词的最后写出了“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的感叹。唐朝尚且如此,其他朝代就更不用说了。

  开发商用于房地产开发的土地是自己花钱买来的,是有成本的。每一个理性的开发商都想利润最大化,都想得到最高的回报。这天经地义,无可厚非。如何最大化?造高档住宅还是一般住宅。很显然是造高档住宅能使土地得到最好的使用,价值最大。可问题是只有富人才能买高档住宅。天下寒士只能望楼兴叹了。这个问题在土地供给有限,需求旺盛的情况下更突出。高档住宅需求尚且供不应求,造一般住宅就更不可能了。

  土地、房产历来都是稀缺资源。市场经济的规则是价高者得。房价只是供给与需求作用的结果。富人买得起,穷人买不起不是房价的问题,而是收入分配的问题。

  房地产商有一点是值得尊敬的。说到对中国土地制度、政策法规,房地产行业的规则,中国房地产业的现状和发展趋势的把握,最准确的莫过于开发商,很少有人能出其右。要改善中国的住房问题,认真倾听他们的意见是需要的。当然是那些关心国计民生的开发商,不是只关心自己利益,只为自己说话的开发商。

  四、房价问题的利弊

  房价高、涨得快还有利啊?有些读者可能有这样的疑虑。房价高确有其利。房价高使得国有土地的出让价格也比较高。土地出让金是目前中央和地方财政收入的主要来源。政府要造桥铺路,改善民生,没有充足的财政收入是不可能实现的。这里要陈清的是部份人士在讨论房价的时候说国有土地出让价格高推高了房价。这是不对的。房价的高是土地供给有限和房产需求旺盛作用的结果。政府土地价格再高,如果开发商觉得无利可图是不会成交的。当然由于政府控制着土地供给,而土地供给的规模和速度对土地价格有影响。但是土地稀缺是自然资源有限的结果,是老天爷创造,不是政府想改就能改的。相反,政府以地价的方式把房地产行业的财富纳入到财政中以免其流向少数人群是正确的。高房价、高地价会导致财政收入的增加,而财政收入的增加政府才可能改善基础设施,改善医疗卫生,改善教育。当然,政府也可以使用全部或部分土地出让金来改善中低收入者的住房条件。

  高房价的弊病是非常明显的。本文不讨论高房价对普通大众购房的影响,主要讨论高房价对中国经济发展的影响。高房价对经济发展主要有三个不利。一,房价过高抑制消费;二,房价上涨较快扩大收入差距;三,房价上涨较快吸引投机。

  什么是经济发展?简单的说就是生产和消费。今年生产产品和劳务比去年多,消费的比去年多,经济就发展。生产和消费是相互作用,相辅相成的。为了便于看清经济发展的实质,可以把经济主体简单的分成两种,工厂和家庭。工厂生产,家庭成员消费。工厂的产品必须能满足家庭成员的需求,才能被家庭成员接受,被家庭购买和消费。工厂的产品有销路,工厂才能扩大生产,雇用工人。工厂雇用工人,家庭成员才能去工厂工作。家庭成员去工厂工作,才有工资可拿。家庭成员有工资可拿,才有支付能力,才能购买工厂产品。经济生活中的生产和消费是一个循环。只有这个循环是良性的,经济才能向前发展。

  高房价要求家庭为买房多储蓄。储蓄增加,家庭会消减其他方面的开支。家庭其他方面开支减少就是对其他物品消费的减少。消费的减少又会抑制生产的发展。生产发展受抑制,又会影响工厂扩大规模,招收员工。工厂不扩大规模甚至缩小规模又会加剧就业恶化。

  高房价使得只有富人能够买房。房价上涨过快又使得买了房子的富人的财富增加。穷人没能买房子,自然不能从房价上涨中获益。因此房价上涨会扩大贫富差距。而贫富差距的扩大也不利于经济发展。因为钱只有用于消费了才能促进生产。而同样地增加一块钱,穷人相比富人更可能用于消费。

  房价上涨较快会吸引投机。房价上涨较快会改变大家的预期。预期房价会涨,已经有房子住的人会想方设法多买几套,以期房价上涨后赚个钵满盆满。投资一千万,造手机利润百分之五;而用一千万买房子,一年能涨百分之十。你是公司老总,你是造房买房,还是造手机?这是光头和尚的虱子,明摆着。房价上涨较快会吸引投机,而投机成分的增加又会加剧房价的上涨。雪球越滚越大,房地产市场就会变成赌场。如果是这样,那就是灾难。这就好比到了春种时节农民不是去种田,而是到赌场里去赌博。结果肯定是“人误地一时,地误人一年”。目前中国的房地产是有一部分投机成分的。国务院国资委3月18日责令78家中央企业退出房地产市场,只保留16家以地产为主业的央企。这足以说明涉足房地产的央企有投行为。央企在投机,民企难道就没有吗?企业在投机,个人难道就没有吗?目前的房地产行业水有多深真不好说。

  五、房价问题的化解

  本文不讨论解决普通大众买房的问题,而只讨论如何让房地产行业发展回归健康,使其不至于对中国经济发展产生不良冲击。普通大众买房的问题更多的是收入分配的问题,而不是房价的问题。

  由前面的分析可知,中国房价问题的实质是需求的旺盛和土地的稀缺造就了房价的高价位和高增长。高增长又引起了房地产市场的投机行为,投机的增加进一步推高了房价。支撑需求和供给的基础都很牢固,因此高房价将不可避免。但是控制房价上涨较快,抑制投机是必须的。

  抑制投机、控制房价可以从两个方面着手,但无论从那个方面入手,都不容易。一方面是直接打击投机行为,分离房产的投资性需求;另一方面是改变房价变化的预期,打破房价只升不降的神话。

  打击投机行为,就是打击屯地不建、捂盘不售、买房不住的行为。这样做,首先要区分那些是屯地不建、捂盘不售、买房不住,然后对这些行为采取针对性的惩罚。然而,要把这些行为区分出来不容易,要对这些行为进行惩罚更不容易。区分要动用人力、物力,而且很难做到游刃有余。面对惩罚,各个经济主体也会想方设法逃避。

  改变房价上涨的预期,需要政府增加土地供应的规模和加快土地供应的速度。这必然会导致耕地的快速减少,会对粮食安全等产生影响。而且,增加土地供应势必降低土地价格,影响政府的财政收入。

  正因为有以上之难,中国目前的房价才成骑虎之势。中国的房价问题不是几个政策、几项法规就可以解决的。未来很长一段时间房价问题必然比较艰难。这好比汽车在崎岖不平的公路上行驶,不能减速慢行,驾驶员只有凭借高超的驾驶技术使车虽然颠簸不断但不至于翻车。

  虽然打击投机行为不可缺少,但以中国经济的长远发展为计,笔者以为增加土地供应是关键。中国目前的发展是快速的工业化和城市化。城市化和工业化需要劳动力和土地等自然资源向城市和工业转移。在农村居住同样要起房盖屋,同样也要占用耕地资源。近年来农村中耕地被农民转作建设用地的也不少。相对于农村,城市的居住更集约,更能节省土地。城市越大,高楼越多,人口越密集,对土地的利用也越集约。因此,从经济发展的趋势和经济发展的规律来看,增加土地供应是关键。政府应该加快农业发展,增加土地供应。
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